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069 - Energetische Sanierung, Umbau und Anbau eines Wohn- und Geschäftshauses

Projektdaten

Leistungsphasen: HOAI 1-2
Ort: Minden
Planungs- & Ausführungszeitraum: 09/2011 - 01/2012
Nettogeschossfläche: 660 m²
Merkmale: Sanierung und Umbau mittelalterlicher Steinbau
Anbau zurückgesetzter Ersatzbau
neuer, modernisierter Wohnraum in der Mindener „oberen Altstdt“

Projektbilder

  • Straßenansicht Baudenkmal

    Straßenansicht Baudenkmal

  • Hofansicht Baudenkmal mit Anbau

    Hofansicht Baudenkmal mit Anbau

  • Entwurf: Ostansicht

    Entwurf: Ostansicht

  • Entwurf: Westansicht

    Entwurf: Westansicht

  • Entwurf: Südansicht

    Entwurf: Südansicht

  • Entwurf: Systemschnitt Baudenkmal und Neubau

    Entwurf: Systemschnitt Baudenkmal und Neubau

  • Entwurf: Grundriss Erdgeschoss

    Entwurf: Grundriss Erdgeschoss

  • Entwurf: Grundriss Obergeschoss

    Entwurf: Grundriss Obergeschoss

Projektbeschreibung

Die Immobilie besteht aus zwei Gebäuden: einem unter Denkmalschutz stehenden, mittelalterlichen Steinhaus und einem Anbau von 1910. Im Erdgeschoss befinden sich eine Gaststätte und eine Wohnung. Der überwiegende Teil steht aber leer. Beide Gebäude haben einen erheblichen Sanierungs- und Modernisierungsstau. Neben der Aufgabe die Bauschäden zu erfassen und zu sanieren, wurde überprüft, mit welcher Nutzung das Gebäude für die Zukunft gut aufgestellt ist. Für das Entwurfskonzept wurden die Bau- und Betriebskosten ermittelt. Außerdem wurde die Denkmal- und Baurechtliche Machbarkeit überprüft.

Auf Grund der schlechten Bausubstanz wurde schnell klar, dass der Anbau wirtschaftlich nicht sanierungsfähig war. Ein Abbruch würde hingegen die Möglichkeit eröffnen, einen modernen Ersatzbau zu errichten, der optimal auf die künftige Gesamtnutzung der Immobilie eingeht. Über dem Erdgeschoss, wurden für Alt und Neubau, kleine und mittlere Wohnungen mit Stellplatz vorgesehen. Im Erdgeschoss des Steinbaus sollten weiterhin eine Gaststätte und eine nicht störende Gewerbenutzung Platz finden. Die Hoffläche vor dem Neubau und dessen Erdgeschoss würden dann Platz für Stellplätze, Haustechnik und Wirtschaft, sowie den Eingang zum gemeinsamen Treppenhaus zwischen den Gebäudeteilen schaffen. Optional könnte ein Fahrstuhl im Treppenhaus die Barrierefreiheit von 5 der insgesamt 7 Wohnungen gewährleisten.

Der Entwurf zeigt auf, dass eine Immobilie mit Wohn- und Gewerbeeinheiten inkl. Stellplätzen, bedarfsgerecht geplant und gebaut werden könnte. Das Baudenkmal steht im Vordergrund, der Neubau tritt zurück. Beide Gebäudeteile werden durch das verglaste Treppenhaus als Fuge, optisch getrennt. Für neuen bzw. modernisierten Wohnraum mit Stellplatz besteht im Innenstadtbereich eine deutliche Nachfrage. Das energetisch, sanierte Baudenkmal ist auch wegen niedriger Energiekosten attraktiv. Für das Baudenkmal können darüber hinaus, zahlreiche Förderungen und steuerliche Vergünstigungen in Anspruch genommen werden. Unter anderem wäre es möglich, das Steinhaus als KfW Effizienzhaus Baudenkmal mit günstigen Krediten zu sanieren.

Das mittelalterliche Gebäude hat eine lange Nutzungs- und Baugeschichte. Der langgestreckte Bau wurde vermutlich als Haus eines Kaufmanns errichtet. Seit 1853 wurde das Gebäude dann durchgängig von verschiedenen, gastronomischen Einrichtungen genutzt. Neben Gaststätten und Restaurantbetrieb wurde 1911 ein erstes Kino unter dem Namen „Central Biograph“ eröffnet. In den 1930iger Jahren befand sich dort auch das Sturmlokal der Mindener SA, die von hier Ihr Unwesen trieb. Der jetzige Wirt betreibt sein Lokal seit Ende der siebziger Jahre.

Der aus dem späten Mittelalter stammende Steinbau ist konstruktiv besonders wertvoll. Die Außenwände und tragenden Innenwände, sind geschossweise als gemauerte Bögen ausgeführt. Diese wurden dann ausgemauert, um die Konstruktion zu stabilisieren. Die Deckenbalken und Dachkonstruktion bestanden größtenteils noch aus den originalen, großformatigen Eichenbalken. Hier hatten allerdings einige Balkenköpfe in den Wandauflagern deutlichen Sanierungsbedarf. Die Lastaufnahme aus Dach und Decke sowie diverse Wasserschäden und Brände hatten zu entsprechendem Substanzverlust geführt. Bedenkt man aber dass die Balken am Ende des 16.Jahrhunderts eingebaut wurden, lässt sich wohl heute kaum ein Baustoff finden, der dauerhafter ist.